Wohnung auflösen nach einem Todesfall: Schritt für Schritt

Von Sydney Fesser erstellt und geprüft · Zuletzt geprüft: Juni 2026 · Lesezeit: 4 Min.

Nach einem Todesfall stellt sich oft schnell die Frage, was mit der Wohnung geschieht. Der Mietvertrag endet nicht einfach mit dem Tod, und wer voreilig räumt, riskiert Ärger mit Miterben oder Vermieter. Dieser Überblick zeigt, wer in den Vertrag eintritt, wie das Sonderkündigungsrecht Miete spart und in welcher Reihenfolge Du Hausrat und Übergabe angehst.

Das Mietverhältnis endet nicht automatisch

Anders als viele denken, erlischt der Mietvertrag mit dem Tod nicht. Hat die verstorbene Person mit anderen zusammengewohnt, treten diese unter Umständen selbst in das Mietverhältnis ein (§ 563 BGB). Tut das niemand, läuft der Vertrag mit den Erben weiter (§ 564 BGB). Bis zu einer wirksamen Kündigung ist die Miete also weiter fällig, aus dem Nachlass.

• Ehegatte oder eingetragene Lebenspartnerin bzw. -partner treten vorrangig ein, wenn sie mit im Haushalt gelebt haben.
• Danach Kinder und andere Familien- oder Haushaltsangehörige des gemeinsamen Haushalts.
• Wer nicht eintreten will, kann den Eintritt binnen eines Monats gegenüber dem Vermieter ablehnen.

Eintreten oder erben ist nicht dasselbe: Wer als Mitbewohner in den Vertrag eintritt, wird dadurch nicht automatisch Erbe, und umgekehrt. Beides ist getrennt zu klären.

Sonderkündigungsrecht: schneller aus dem Mietvertrag

Damit der Nachlass nicht monatelang Miete für eine leere Wohnung trägt, gibt es ein Sonderkündigungsrecht: Sowohl die Erben als auch der Vermieter dürfen außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 580 BGB). Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erklärt werden, nachdem die Beteiligten vom Tod erfahren haben. Die gesetzliche Frist führt zum Ablauf des übernächsten Monats, deutlich schneller als manche reguläre Vertragsbindung.

Verpasse die Monatsfrist nicht: Wer das Sonderkündigungsrecht nicht rechtzeitig nutzt, ist an die normalen Kündigungsregeln gebunden, und der Nachlass zahlt länger Miete. Kündige schriftlich und lass Dir den Zugang bestätigen.

Erst das Erbe klären, dann räumen

Die Wohnung samt Hausrat gehört zum Nachlass. Bevor Du etwas entsorgst, sollte feststehen, wer erbt, sonst greifst Du womöglich in die Rechte von Miterben ein. Besonders heikel ist ein überschuldeter Nachlass: Wer die Wohnung ausräumt und Gegenstände an sich nimmt, kann sich so verhalten, dass es als Annahme des Erbes gilt, eine spätere Erbausschlagung wird dann schwierig.

• Zuerst Dokumente und Wertsachen sichern: Verträge, Versicherungspolicen, Schmuck, Bargeld, Datenträger.
• Eine grobe Bestandsaufnahme machen, bei Wertgegenständen hilft sie auch für die Erbauseinandersetzung.
• Mit Miterben abstimmen, was behalten, verkauft oder gespendet wird.
• Erst danach entrümpeln, und bei unklarer oder überschuldeter Lage vorher die Erbausschlagung prüfen.

Hausrat: behalten, verkaufen, entsorgen

Für die eigentliche Auflösung gibt es je nach Aufwand und Wert des Hausrats verschiedene Wege:

Hole mehrere Kostenvoranschläge ein und lass sie schriftlich geben. Seriöse Firmen besichtigen vorab und nennen einen Festpreis, Vorsicht bei Angeboten ohne Besichtigung.

Wohnungsübergabe an den Vermieter

• Wohnung besenrein übergeben, was im Vertrag zu Schönheitsreparaturen steht, im Einzelfall prüfen.
• Ein Übergabeprotokoll anfertigen und Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) notieren.
• Alle Schlüssel zurückgeben und den Erhalt quittieren lassen.
• Die Kaution zurückfordern, sie fällt in den Nachlass; der Vermieter darf sie für offene Forderungen einbehalten.

Dieser Überblick bietet Orientierung, aber keine Rechtsberatung. Bei strittiger Kündigung, Schönheitsreparaturen oder überschuldetem Nachlass hilft ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Miet- bzw. Erbrecht.